전월세 계약을 체결할 때 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 집 수리와 관련된 의무 문제입니다.
특히 임대인과 임차인 중 누가 어떤 부분을 고쳐야 하는지 명확하지 않으면 갈등으로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 전월세 계약에서 임대인과 임차인의 수선 의무를 법적 기준과 실제 사례를 통해 정리하고, 계약 단계에서 미리 주의할 점을 자세히 살펴보겠습니다.
임대인의 수선 의무
임대인은 기본적으로 주택의 주요 구조와 안전에 관한 수선 의무를 부담합니다.
법적으로는 임차인이 계약한 목적대로 안전하게 거주할 수 있도록 집을 유지·관리해야 하는 책임이 있습니다.
예를 들어, 건물의 지붕이 새거나, 수도관이 파손되어 누수가 발생하거나, 난방시설이 고장 나는 경우는 임대인이 수리해야 할 대표적인 사례입니다.
이런 경우를 방치하면 임차인의 주거생활이 불가능하거나 상당히 불편해지므로 임대인의 의무로 규정되어 있습니다.
하지만 현실에서는 임대인이 비용 부담을 피하기 위해 임차인에게 수선을 요구하는 경우도 많습니다.
따라서 임대차 계약을 체결할 때는 ‘중대한 시설물의 수선은 임대인이 책임진다’는 조항을 계약서에 명시하는 것이 필요합니다.
또한 임대인은 단순히 수리를 해주는 수준을 넘어, 주택을 계약 당시 상태와 유사한 수준으로 유지할 의무가 있으므로 정기적인 관리 또한 소홀히 해서는 안 됩니다.
이처럼 임대인의 수선 의무는 주택의 본질적 기능 유지에 초점이 맞춰져 있습니다.
임차인의 수선 의무
반면 임차인은 주택을 사용하는 동안 발생하는 경미한 수선에 대해 책임을 져야 합니다.
예를 들어 전구 교체, 소모성 부품 교환, 간단한 수도꼭지 고장, 문 손잡이 수리 등은 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.
이는 사용 과정에서 생길 수 있는 작은 손상이나 소모품 교체는 세입자가 관리해야 한다는 논리입니다.
다만 임차인의 수선 범위는 어디까지나 ‘경미한 수준’에 한정된다는 점을 알아야 합니다.
큰 비용이 드는 공사나 구조적 결함을 임차인이 떠안아야 한다면 불합리하기 때문에, 법원 판례에서도 임차인의 수선 의무는 생활상 필수적인 간단한 보수에 국한된다고 판시하는 경우가 많습니다.
또 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 집을 훼손한 경우에는 당연히 수선 의무를 넘어 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.
따라서 임차인 입장에서는 집을 사용할 때 세심히 관리하고, 문제가 발생하면 즉시 임대인에게 알리는 것이 중요합니다.
분쟁 예방을 위한 계약서 작성 팁
실무에서 임대인과 임차인의 수선 의무를 둘러싼 다툼은 대부분 계약서 조항이 모호하거나 구체적이지 않을 때 발생합니다.
따라서 계약서를 작성할 때는 수선 의무의 범위를 구체적으로 나누는 것이 가장 확실한 예방법입니다.
예를 들어 ‘건물의 주요 구조, 수도·전기·난방 등 주요 설비의 수리는 임대인이 부담하며, 경미한 소모성 교체 및 소규모 보수는 임차인이 부담한다’는 식으로 구체적으로 명시해야 합니다.
또한 사진을 활용하여 계약 당시의 상태를 기록해 두면 훗날 수선 범위를 두고 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.
최근에는 표준 임대차계약서에도 수선 의무 관련 조항이 포함되어 있으므로 이를 참고하는 것도 좋습니다.
임차인은 계약 전 반드시 해당 조항을 확인하고, 불리한 내용이 있다면 협의 과정을 통해 수정하는 것이 바람직합니다.
반대로 임대인도 불필요한 분쟁을 피하기 위해 명확한 조항을 두는 것이 장기적으로 유리합니다.
결국 계약 단계에서 서로의 의무를 명확히 하는 것이 분쟁 없는 임대차 관계의 출발점이라고 할 수 있습니다.
전월세 계약에서 임대인은 주택의 주요 구조와 안전 설비의 수선을, 임차인은 경미한 생활 소모품의 교체를 책임지는 것이 원칙입니다.
그러나 실제 상황에서는 서로의 의무가 겹치거나 애매한 부분이 많아 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
따라서 계약서를 작성할 때 반드시 수선 의무의 범위를 구체적으로 명시하고, 사진 및 기록을 남겨두는 것이 안전합니다.
전월세 계약을 앞두고 있다면 오늘 설명한 기준을 꼼꼼히 확인해 보시길 권장합니다.