최근 부동산 시장의 불안정과 금리 인상 여파로 전세사기 피해가 전국적으로 확산되고 있습니다.
보증금을 돌려받지 못하거나, 이중계약·허위등기 등으로 피해를 입는 사례가 급증하면서
‘전세’ 자체를 꺼리는 분위기까지 형성되고 있습니다.
하지만 모든 전세계약이 위험한 것은 아닙니다.
철저한 사전 점검과 올바른 절차를 지키면 충분히 안전하게 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
이 글에서는 임차인이 알아야 할 전세사기 예방 체크리스트, 실제 계약 시 유의사항, 피해 발생 후 법적 대응 방법까지 현실적으로 바로 적용 가능한 실전 팁을 단계별로 안내합니다.
임차인이 알아야 할 전세사기 기본 체크리스트
전세사기의 가장 큰 특징은 피해자가 사전에 위험을 알지 못한 채 계약했다는 점입니다.
이를 막기 위해서는 계약 전 확인 절차를 꼼꼼히 밟는 것이 필수입니다.
가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다.
등기부에는 집의 실제 소유자, 근저당권, 가압류, 압류 여부가 명시되어 있습니다.
근저당이 설정되어 있다면, 대출금이 보증금을 초과하지 않는지 반드시 계산해봐야 합니다.
예를 들어 매매가가 3억 원인데 근저당이 2억 7천만 원이라면, 해당 주택은 깡통전세 위험이 매우 높습니다.
두 번째는 전세보증보험 가입 가능 여부입니다.
HUG나 SGI서울보증 홈페이지에서 주소를 입력하면 해당 주택이 보증보험 가입 가능한지 즉시 확인할 수 있습니다.
보증보험이 불가능하다면, 이미 대출 과다 또는 불법 등기 가능성이 존재한다는 의미입니다.
세 번째는 집주인 신분과 대리계약 확인입니다.
반드시 집주인 명의의 신분증, 인감증명서, 등기부등본을 함께 확인해야 하며, 위임계약일 경우 공증된 위임장이 있는지 확인해야 합니다.
가짜 중개업소나 대리인 사기 사례가 많기 때문에, 공인중개사 등록번호와 사무실 등록증을 정부 공식 사이트(국토부 부동산 거래관리시스템)에서 조회하는 것도 중요합니다.
마지막으로 전입신고와 확정일자를 반드시 받으세요.
계약 직후 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받으면, ‘임차인 우선변제권’이 생겨 경매 시 보증금을 일정 부분 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 이 단순한 절차 하나로 수천만 원을 지킬 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
안전계약을 위한 구체적 실전 팁
안전한 계약은 결국 정보의 투명성 확보와 절차의 완전성에서 비롯됩니다.
임대차 계약 시 다음 단계를 반드시 지켜야 합니다.
첫째, 시세보다 지나치게 낮은 전세가를 제시하는 경우 절대 서두르지 마세요.
‘급매’, ‘특가’라는 말에 현혹되어 계약을 서둘렀다가, 실제로는 건물에 수억 원의 채무가 걸려 있는 사례가 많습니다.
둘째, 계약금을 입금할 때는 반드시 집주인 명의의 통장으로 송금해야 합니다.
제3자 계좌나 법인 명의 계좌는 대부분 사기 위험이 존재합니다.
셋째, 계약서를 작성할 때 주소, 금액, 계약기간, 특약사항, 잔금일자 를 명확히 기재해야 합니다.
특히 특약사항에는 “임차인은 계약 즉시 전세보증보험 가입을 원하며, 임대인은 이에 협조한다.”는 문구를 삽입하는 것이 좋습니다. 법적 분쟁 시 중요한 근거가 됩니다.
넷째, 계약 전후로 중개대상물 확인설명서를 반드시 받아야 합니다.
이 서류에는 해당 주택의 등기사항, 건물 구조, 채권최고액 등이 상세히 기재되어 있습니다.
중개사가 이를 누락하거나 고의로 설명하지 않았다면, 피해 발생 시 중개사에게도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다섯째, 현장 실사를 꼭 진행하세요.
건물에 사람이 실제 거주 중인지, 공사 중이 아닌지, 전기·수도 계량기가 정상 작동하는지 확인해야 합니다.
특히 신축 빌라나 오피스텔의 경우는 건축물대장에서 ‘준공검사 완료일’을 반드시 확인해야 합니다.
준공 전이라면 불법건축물일 가능성이 있습니다.
마지막으로, 계약 이후에도 주기적으로 등기부등본을 재확인하세요.
계약 후 임대인이 새로 대출을 받거나 근저당을 추가로 설정할 수도 있기 때문입니다.
2~3개월에 한 번씩 열람해 이상 여부를 점검하는 습관은 피해 예방의 결정적 수단이 됩니다.
피해 발생 시 법적 대응 및 신고 절차
불행히도 피해가 발생했다면, 무엇보다 중요한 것은 신속한 대응입니다.
전세사기 피해는 시간과의 싸움입니다.
첫 단계는 경찰서에 고소장 제출입니다. 임대인이 허위계약, 이중계약, 명의도용 등으로 고의적 사기를 저질렀다면 형법상 사기죄로 처벌받을 수 있습니다.
고소장에는 계약서 사본, 입금증, 문자·통화기록 등을 첨부해야 합니다.
두 번째는 임차권등기명령 신청입니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하면 집을 비워도 임차권이 유지됩니다.
이를 통해 이후 경매가 진행될 때 임차인으로서 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.
세 번째는 전세보증보험 사고신고입니다.
보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI에 사고 신고를 하면 일정 기간 후 보증금의 대부분을 돌려받을 수 있습니다.
단, 계약 종료 후 30일 이내 신고해야 하므로 기한을 넘기지 않도록 주의해야 합니다.
보험이 없더라도, 정부는 전세피해지원센터(국토교통부 1599-0001)를 통해 피해자들에게 무료 법률상담, 긴급대출, 임시주거 지원을 제공합니다.
또한, 2023년 제정된 전세사기 특별법을 통해 피해자로 인정되면 특별경매 절차, 대출이자 감면, 전세대출 연장 등의 지원도 가능합니다.
마지막으로, 피해사실을 SNS나 언론에 공유해 다른 피해자가 추가로 발생하지 않도록 하는 것도 사회적 예방에 큰 도움이 됩니다. 실제로 피해자 모임을 통해 공동소송을 진행하면, 법률비용을 절감하고 보상 가능성도 높아집니다.
전세사기는 한 번의 실수로 인생 전체가 흔들릴 수 있는 심각한 범죄입니다.
하지만 예방은 어렵지 않습니다.
등기부등본 열람, 보증보험 가입, 집주인 신원 확인, 전입신고 및 확정일자
이 네 가지 절차만 철저히 지킨다면, 대부분의 전세사기를 사전에 차단할 수 있습니다.
만약 피해가 발생했다면 즉시 법적 절차를 밟고, 정부 지원 제도를 적극 활용하세요.
중요한 것은 ‘당황하지 않고 기록을 남기는 것’입니다.
신속한 신고와 대응이 내 소중한 보증금을 지키는 첫걸음이 됩니다.
전세시장이 혼란스러운 지금, 정보와 준비가 당신을 지켜줄 가장 강력한 무기입니다.