전세 계약에서 가장 혼동하기 쉬운 부분 중 하나가 바로 계약갱신청구권과 묵시적갱신의 차이입니다. 두 제도는 임차인의 거주 안정성을 보장한다는 점에서 유사해 보이지만, 법적 근거와 효력, 적용되는 시점이 다릅니다. 이 글에서는 주택임대차보호법을 기반으로 두 제도의 개념과 차이점을 알기 쉽게 정리하고, 임차인과 임대인이 꼭 알아야 할 포인트를 설명합니다.
법적 근거와 적용 범위
계약갱신청구권은 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 제도로, 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 ‘한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 권리’를 의미합니다. 임대인은 정당한 거절 사유(예: 본인 또는 직계존속·비속의 실제 거주, 임차인의 차임 연체 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 임차인은 기존 2년 계약에 더해 2년을 추가로 보장받을 수 있습니다. 반면 묵시적갱신은 법이 개정되기 전부터 존재하던 제도로, 계약 기간이 끝난 후 당사자 일방이 별도의 갱신 거절 의사 표시를 하지 않은 경우 자동으로 계약이 갱신되는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제6조에서 규정하고 있으며, 계약 조건은 동일하게 유지되고 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다. 즉, 갱신청구권은 임차인의 적극적인 권리 행사에 의해 성립하는 반면, 묵시적갱신은 양측이 아무런 행동을 하지 않을 때 자동으로 발생하는 제도라는 차이가 있습니다.
시점과 절차의 차이
갱신청구권은 반드시 임차인이 기간 내에 ‘갱신하겠습니다’라는 의사표시를 해야 효력이 발생합니다. 서면, 문자, 이메일 등 입증 가능한 방법으로 요청하는 것이 바람직하며, 임대인이 이를 거절하려면 법에서 정한 거절 사유를 근거로 들어야 합니다. 이처럼 일정한 절차와 시점이 정해져 있다는 점에서 법적 분쟁이 발생했을 때 임차인이 보다 강력한 보호를 받습니다. 반대로 묵시적갱신은 계약 종료 시점에 아무런 행동이 없을 때 자동으로 이루어집니다. 즉, 임대인도 갱신 거절 통지를 하지 않고, 임차인도 퇴거 의사를 표시하지 않으면 계약은 동일 조건으로 연장됩니다. 하지만 이 경우 임차인이 언제든지 3개월 전 통지만 하면 계약을 해지할 수 있어, 안정성 측면에서는 갱신청구권보다 다소 약합니다. 따라서 시점과 절차 측면에서 갱신청구권은 임차인의 의사에 따라 적극적으로 권리를 확보하는 것이고, 묵시적갱신은 소극적 태도로 인해 자동 연장되는 제도라는 명확한 차이가 있습니다.
효력과 권리보호 차이
갱신청구권의 가장 큰 효력은 임차인이 최소 4년(기본 2년+갱신청구 2년) 동안 안정적으로 거주할 수 있다는 점입니다. 임대인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없기 때문에 임차인 권리가 강하게 보장됩니다. 또한 계약 조건도 기본적으로 동일하게 유지되며, 보증금이나 차임 인상은 법에서 정한 상한선(5% 이내) 안에서만 가능합니다. 반면 묵시적갱신의 효력은 임차인 보호보다는 계약의 자동적 연속성을 보장하는 수준에 머물러 있습니다. 묵시적갱신 후에는 임차인이 언제든 3개월 전만 통지하면 계약을 종료할 수 있는 반면, 임대인은 원칙적으로 계약 기간 동안 해지를 주장하기 어렵습니다. 즉, 임대인에게는 제약이 크고 임차인에게는 유연성이 있지만, 장기간 안정적인 거주를 보장받기에는 한계가 있습니다. 따라서 법적 안정성과 거주 보장이라는 측면에서는 갱신청구권이 더 강력한 수단이며, 묵시적갱신은 임차인과 임대인 모두가 편의상 유지하는 임시적 성격에 가깝다고 할 수 있습니다.
정리하자면 계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 행사해야 효력이 발생하고, 최소 4년의 거주 안정성을 보장한다는 점에서 강력한 제도입니다. 반면 묵시적갱신은 당사자의 의사 표시가 없을 때 자동으로 계약이 연장되지만, 언제든 종료가 가능해 상대적으로 불안정합니다. 임차인이라면 자신의 상황에 맞게 갱신청구권을 적절히 행사해 권리를 보호하는 것이 중요합니다. 계약 만료를 앞두고 있다면 반드시 법적 근거와 절차를 확인하고, 서면으로 권리를 주장하는 습관을 가지는 것이 안전합니다.