"이번이 진짜 마지막"이라는 말을 3년 연속 들으면 누가 믿을까요?
다주택자 중과세 면제 유예가 1년씩 세 번 연장되면서, 시장은 "어차피 또 연장하겠지"라는 기대를 학습했습니다.
1년씩 세 번 연장한 정책, 누가 믿겠습니까
정책이 반복적으로 연장되면 어떤 일이 벌어질까요?
제도를 믿고 따른 사람은 손해를 보고, 버티면서 정책 변경을 기다린 사람은 이익을 봅니다.
이번 다주택자 중과세 면제도 마찬가지였습니다.
2021년 5월 9일부터 시작된 유예 조치가 1년씩 세 차례 연장되었고, 그때마다 "이번이 정말 마지막"이라는 말만 반복되었습니다.
문제는 이런 패턴이 시장에 잘못된 신호를 준다는 겁니다.
사람들은 정책을 따르기보다 "이번에도 결국 연장하겠지"라고 예측하게 됩니다.
실제로 강남 3구와 용산에서는 정책 발표 직후에도 매물이 평소 대비 11.74% 증가했는데, 송파는 15%나 늘었다고 합니다.
이건 시장이 정책의 일관성을 시험하고 있다는 의미입니다.
저는 이게 공정성 문제와 직결된다고 봅니다.
정책을 믿고 미리 집을 정리한 사람은 상대적으로 손해를 본 느낌을 받고, 끝까지 버틴 사람만 혜택을 누리는 구조가 되면 누가 정부를 신뢰하겠습니까?
5월 9일 마감, 이번엔 정말 끝일까요
그렇다면 이번 5월 9일 마감은 정말 최종일까요?
참고 자료에 따르면, 5월 9일은 이전 정부가 집권한 날입니다.
시행령을 소급 적용해서 그날부터 중과세 면제를 시작했던 건데, 이번엔 그 상징적 날짜를 기준으로 유예를 종료하겠다는 겁니다.
솔직히 저는 이 부분이 정치적 메시지가 강하다고 느꼈습니다.
하지만 동시에, 한 번 정한 원칙을 끝까지 밀고 나가겠다는 의지로도 읽힙니다.
다만 현실적으로 3개월이라는 기간이 너무 촉박한 건 사실입니다.
계약은 했는데 세입자가 아직 나가지 않은 경우, 잔금을 치르고 싶어도 당장 실거주가 불가능한 상황이 생길 수 있으니까요.
그래서 정부는 기존 조정지역은 8월 9일까지, 작년 신규 편입 지역은 11월 9일까지 잔금 납부를 인정해주는 예외 조치를 두었습니다.
계약까지는 5월 9일을 지키되, 실제 잔금 일정은 현실적으로 조정한 셈입니다.
저는 이 정도 유연성은 필요하다고 봅니다.
원칙을 지키면서도 충격을 최소화하는 방식이니까요.
억지로 팔게 만드는 게 아니라 팔고 싶게 만들어야 합니다
정책 설계에서 가장 인상 깊었던 건 이 부분입니다.
"제발 팔지 말고 버텨달라고 해도 팔게 상황을 만들어야 한다."
억지로 팔라고 강제하는 게 아니라, 다주택 보유보다 정리하는 게 경제적으로 이익이라고 합리적으로 판단하게 만드는 구조를 설계하는 것. 이게 진짜 정책의 힘이라는 생각이 들었습니다.
실제로 강남 3구와 용산에서 매물이 늘어난 건 이런 계산이 작동하기 시작했다는 신호로 보입니다.
중과세 부담이 명확해지면서, 버티는 것보다 지금 팔고 정리하는 게 낫다고 판단한 사람들이 늘어난 겁니다.
정부가 "이번엔 진짜 안 바뀐다"는 메시지를 확실히 주면, 이 흐름은 더 강해질 가능성이 높습니다.
저는 여기서 세율 자체보다 예측 가능성이 더 중요하다고 봤습니다.
세금이 높아도 그게 변하지 않는다면 사람들은 그에 맞춰 계획을 세웁니다.
하지만 계속 바뀐다면 아무도 장기적인 판단을 할 수 없습니다.
정책은 완벽해야 합니다, '아마'는 안 됩니다
부동산 정책은 워낙 이해관계가 복잡해서, 바늘 구멍만 한 틈새만 생겨도 그게 댐을 무너뜨릴 수 있다고 합니다.
그래서 정책 설계 단계에서 "아마 괜찮겠지"가 아니라 "완벽하게 막았다"는 수준까지 시뮬레이션해야 한다는 주장이 나왔습니다.
저는 이 말에 공감하면서도, 한편으로는 현실적인 우려도 듭니다.
정책을 완벽하게 만들려다 보면 시간이 오래 걸리고, 그 사이에 시장은 또 변합니다.
그리고 아무리 치밀하게 설계해도 예상 못 한 변수는 항상 생깁니다.
그래서 저는 정책의 '완벽함'보다 '일관성'이 더 중요하다고 봅니다.
설령 정책에 일부 미비한 점이 있더라도, 한번 정하면 쉽게 바꾸지 않는다는 신뢰를 주는 게 우선이라는 생각입니다.
보완은 다음 단계에서 하더라도, 기본 틀은 흔들리지 않아야 합니다.
결국 정책의 힘은 강경함에서 나오는 게 아니라 일관성과 설득력에서 나온다고 봅니다.
이번 5월 9일 마감이 정말 최종이 되려면, 정부가 "이번엔 다르다"는 걸 행동으로 증명해야 합니다. 말만으로는 부족합니다.
시장이 지켜보고 있고, 사람들은 이미 세 번이나 속았다고 느끼니까요.
저는 이번 정책이 성공하려면, 원칙을 지키되 현실적인 예외는 인정하는 균형감이 필요하다고 생각합니다.